土地建物の譲渡所得税

土地や建物を売った時の譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得など、他の所得と区分して計算します。さらに、売った土地や建物をいつから持っていたかにより、長期譲渡所得と 短期譲渡所得とに区分され、それぞれ別の方法で計算します。(だだし確定申告の手続は、他の所得と一緒に行わなければなりません)

※このペ-ジは国税庁の資料などに基づき作成致しました。詳しくは税務署にて、ご確認下さい。

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長期譲渡と短期譲渡
土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡、5年以下ならば短期譲渡になります。

  • 長期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの
  • 短期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

(注)『 所有期間 』 とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。 この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

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長期譲渡所得税の計算
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
税額=課税長期譲渡所得金額×20%(所得税15%・住民税5%)※なお、平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかります。

譲渡価額 土地や建物の売却代金など 所得費 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金・購入手数料・登記費用・不動産取得税などに、その後支出した改良費・設備費を加えた合計額をいいます。
建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
譲渡費用 土地や建物を売るために直接支出した費用で、次ぎのようなものがあります。

  1. 仲介手数料
  2. 登記費用
  3. 測量費
  4. 売買契約書の印紙代
  5. 売却するときに借家人などに支払った立退料
  6. 建物を取り壊して土地を売るときの取壊費用など
特別控除 [特別の場合]収用等の時・・・最高5,000万円
自分の住んでいる家屋と土地を売った時・・・最高3,000万円等
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.短期譲渡所得税の計算

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの 税額の計算は、次のようになります。(課税短期譲渡所得金額)×39%(所得税30%・住民税9%)※なお、平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかります。
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.マイホーム売却時の特例

 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除といいます。.特例を受けるための適用要件

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と共にその敷地や借地権を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと。
  3. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと。
  4. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  5. 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
    • その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、 かつ住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと。
  6. 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。 特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

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適用除外 このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽保養のために所有する家屋

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適用を受けるための手続

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

  1. 譲渡所得計算明細書
  2. マイホームを売った日から2ヶ月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
    この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

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.マイホーム売却時の軽減税率の特例
自分が住んでいたマイホームを売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。 この軽減税率の特例を受けるには、次の5つの要件すべてに当てはまることが 必要です。

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と共にその敷地を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることです。
  2. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間が共に10年を超えていること。
  3. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。 ただしマイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例とは、重ねて受けることができます。
  5. 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。 特別な間柄には、この他生計を一にする親族・内縁関係にある人・特殊な関係のある法人なども含まれます。
  • 譲渡益が生じた場合  所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合 通常の税率20%が軽減されます。

特定の居住用不動産の買換え特例/所有期間10年超 課税の繰り延べが受けられます。

(注)課税長期譲渡所得金額とは、次の金額です。
(土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除

注)マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例が受けられる場合には、この特別控除額は3,000万円となります。

  • この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
  • その際には、売った居住用家屋やその敷地の登記簿の謄本などのほか、マイホームを売った日から2ヶ月経過した後に、 交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写しも一緒に添付して下さい。
  • この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けることができます。

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マイホーム買換時譲渡損失がある時
  • 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

個人が特定の土地建物を譲渡し損失が出た場合、その年の他の所得から控除(損益通算)することができます。また、控除しきれなかった残額のある場合は、その残額を翌年から3年間に繰越して隔年の給与、事業用所得などの総所得金額(3,000万円以下の年分に限る)から控除できるようになっています。この特例を受けるための要件など詳細につついては管轄の税務署にてご確認下さい。

  • 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

個人が自分の住まいである土地建物を譲渡し損失が発生した場合、買換えをしなくても、譲渡損失の金額のうち住宅借入金等の金額からその譲渡資産の譲渡価額を控除した残額を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができる制度です。この特例を受けるための要件など詳細につついては管轄の税務署にてご確認下さい。

公開日:
最終更新日:2013/09/04