店舗の経営者と土地建物の所有者が違う場合

　店舗の経営者と土地建物の所有者が違う場合は、店舗の経営者（借主）が土地建物の所有者（貸主）から建物を借りて、営業していたものと思われます。
（めったにありませんが、転貸されている店舗でないか、貸主に確認する必要があります。）

しかし、ここで注意しなければならないのは、店舗を借りていた経営者（借主）と土地建物の所有者（貸主）との、建物賃貸借契約がどのような内容になっていたかにより、借主は、貸主との建物賃貸借契約を解約するにあたり、自分で費用をかけた什器や備品・内装等を譲渡できない場合があります。

　借主が貸主と交わした建物賃貸借契約書の条文の中に、『借主は本物件を現状に回復して貸主に明渡しする。・・・』といった内容や、『借主は、第三者に賃借権の譲渡・転貸・営業権譲渡その他これに準ずる一切の行為をしてはならない。・・・』といった内容がある場合等は、要注意です。ある借主が、お店をやめることになって、初めて貸主から契約内容について説明され、『現状に回復してほしい』と言われ大変驚いた、といったことを以前、耳にしたことがあります。

このようなことから、店舗を借りていた経営者（借主）とあなたとの間で、店舗内にある什器や備品・内装等の譲渡（動産売買）について合意がされても、上記のように貸主と店舗を借りていた経営者（借主）との間の建物賃貸借契約の内容が、上記のようになっている場合は、店舗を借りていた経営者（借主）との譲渡（動産売買）は危険です。

貸主が店舗を借りていた経営者（借主）とあなたとの間で、店舗内にある什器や備品・内装等の譲渡（動産売買）について合意した場合でも、貸主との建物賃貸借契約の内容については、よく確認し、（借主がかわると条件を変更する場合もあります。）あなたが、新しい借主として貸主と契約する場合は、賃料や敷金・礼金・保証金など金銭に関することから解約に関することなどを、よく契約内容を確認する必要があります。

そして、いつかあなたも第三者の人に、店舗内にある什器や備品・内装等の譲渡（動産売買）をする場合に、トラブルにならないよう、思い違いされたりしないように、ご注意下さい。

貸主にしても、自分の全く知らない第三者に、借主が無断で什器や備品・内装等といったものを譲渡したりしたら不安です。家賃をもらえれば良いというものではないからです。そういった意味もあり、建物賃貸借契約書の中では、借主が勝手に第三者に賃借権の譲渡・転貸・営業権譲渡などをできないように記載しているのです。

『貸主の書面による承諾なしに・・・・してはならない。』といった内容の建物賃貸借契約書であれば、貸主の承諾（通常は書面による承諾が必要）が得られれば、什器や備品・内装等の動産売買は可能なことだと思われます。

それともう一つ、将来あなたが自分の店舗の譲渡（動産売買）をする場合は、新賃借人が決まるまでは、あなたが貸主に対して賃料を支払う必要があるということです。貸主との建物賃貸借契約の内容にもよりますが、先に建物賃貸借契約を解約してしまうと、譲渡（動産売買）を行うことが難しくなるからです。

貸主はあなたとの契約が終了した後、あなたの店舗譲渡（動産売買）の買主が現れるまで、賃料なしで待っていてはくれません。

このような店舗内の居抜きの譲渡契約と、建物賃貸借契約を行う場合は、まず、今までの借主と貸主の建物賃貸借契約の解約を行い、店舗内の居抜きの譲渡契約と、建物賃貸借契約を行う。これらを全て同時に行うのが安全で、確実な方法ではないかと思いますが、店舗が営業中の場合は、貸主があなたと建物賃貸借契約を締結することを条件に、店舗の経営者に手付金を支払い、譲渡契約をする場合もあります。

居抜き店舗の什器や備品・内装等といったものを譲渡する場合の譲渡契約には、譲渡する什器・備品等の明細を記入し、後日のトラブルとならないように確認しておくこと等が重要です。

地域によっては、礼金の取り扱いが慣習によって違うことがあるように、居抜きの店舗の取り扱いについても、地域によって違うことがあるのではないかと思います。
居抜きの店舗の取り扱いについては、当事者で行うのは大変なことも多く、地域の業者さんに依頼されるなどして、安全な契約を行うようにして下さい。