売買契約締結 手付金授受

不動産売買契約書を作成する目的
不動産売買契約書を作成する目的は、契約の内容等を明らかにし当事者同士が内容を十分に理解納得し、 後日当事者間で紛争が生じたりしないようにするためです。

契約締結以後の契約内容についての変更は、当事者双方の合意があれば可能なこともありますが、 (覚書等により確認が必要)変更の内容によっては、違約金や損害賠償等の対象となることもありますので、契約内容や準備する書類などついては よく確認しておくことが大切です。

不動産売買契約書の確認ポイント
不動産売買契約書の確認ポイントは、以下の10項目を特に重要視しましょう。
当事者の氏名・住所
不動産を売買する当事者の指名・住所に間違いがないか、確認します。
物件を特定する為の必要な表示
登記事項証明書の表題部のとおりに記載しているかどうか。土地については、所在・地番・地目・地積など。
建物については、所在地番・家屋番号・建物の種類・構造・各階の床面積など。

登記簿上の面積による場合/土地の実測面積及び建物の構造、面積が登記簿上の面積と相違しても、 売主・買主は互いに売買代金の増減請求等できません。

実測面積による場合/土地単価を乗じたものを土地代金とし、測量の結果、増減が生じた場合は、最終代金決済時に清算します。
(通常、土地の測量費用は売主が負担しています。)

売買代金の額とその支払時期・方法
売買代金総額、手付金から残金の支払まで、支払時期と支払方法について記載しています。
(手付金は売買代金の全額支払時に売買代金の一部として、充当する方法を取ります。)

手付金の交付は、下記の3通りのような意味で渡されるものと、一般的に解釈されています。

  1. 証約手付/契約が成立した証拠。
  2. 解約手付/相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は手付金を倍返しすることによって契約を解除することができる。
  3. 違約手付/当事者の片方が債務不履行の場合、相手方が没収取得する違約金。民法上では、特別の意思表示が当事者の間にない場合は、 解約手付として交付されたものと見なしています。(通常の売買契約では解約手付が一般的です。)内金  内金は手付金と違い、売買代金の一部前払い金としての意味がありますので、支払目的や金額などについては、 売主と買主がよく確認し、取り決める必要があります。 買主の売買代金支払い義務は、売主の売買物件の引渡しと所有権移転登記申請と引き換えに、同時に履行されるのが一般的です。
所有権移転登記の申請時期・売買物件引渡時期など
当事者の都合等により異なった期日が設定されることもありますが、所有権移転登記の申請、売買物件の引渡し・売買代金の支払いを同時に行う方が、 一般的には売主・買主にとっては公平な契約と考えられています。

売主は、地上権・質権・抵当権・賃借権等の設定その他・所有権の妨げになる権利や負担がある場合には、 売主の責任で所有権移転登記申請までに解決することが記載されています。

通常は所有権移転登記の登録免許税・登記手数料は買主負担とし、分筆・更生・売渡し証書作成などの費用は売主負担としています。

(所有権移転登記を依頼する司法書士名が記載されています。)

公租公課に関する定めがある場合はその内容
固定資産税・都市計画税・管理費・その他の金額負担は、引渡し前日までを売主負担とし、それ以後を買主負担としているのが一般的です。
契約解除・損害賠償の予定又は違約金について
買主は手付金を放棄し、売主は手付金を倍返しすることによって解約されるのが通常です。違反金は、売主または買主が期限を定めた義務の履行等をしない場合の措置が、 記載されています。
(一般的に違約金の金額は手付金と同額になっていることが多いです。)
不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときはその内容
不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容 (天災地変等不可抗力、その他、売主、買主いずれの責任でもない場合)を 売買契約締結後、引渡し前までの間に、売主が危険負担する条項が記載されています。
ローン利用の斡旋に関する定めがある場合はその内容
買主が住宅ローンを利用する場合には、取り扱い金融期間より融資の実行が否認された場合の措置と、その期日が記載されています。 万一設定された期日までに住宅ローンの利用ができない場合には、無条件で売買契約を解約できることとし、 売主は手付金等を全額速やかに買主に返還するのが通常です。
瑕疵担保責任に関する定めがあるときはその内容
売買物件に瑕疵が発見された場合、売主の修復等についての責任について記載されています。
その他・特約事項
立木工作物の撤去、停止条件付き特約事項など。

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