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建物賃貸借契約書(事業用/石川県宅地建物取引業協会指定用紙の場合など)には、以下のようなことなどが記載されています。 |
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契約書の各条項について確認を怠ることは、契約後に発生した問題の解決を難しくする原因にもなりかねませんので、注意が必要です。 |
喫茶店をしたいのですが‥
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居抜き店舗の魅力は、内装などの造作がされており、早く営業を開始することができることや、(物件によっては、改装等をする必要がない物件もあります。) 自分で全ての工事費用を負担する訳ではないので、開業時の費用が少なくて済む、といったことではないでしょうか。最近では、土地建物の所有者(貸主)が店舗の内装から什器・備品などの設備を備えて、借主に リ-ス店舗として貸す方法もあり、借主にとっては選択の一つになっています。 |
 土地建物の所有者と店舗の経営者が違う場合 |
| 店舗の経営者(借主)が土地建物の所有者(貸主)から建物を借りて、営業している(営業していた)物件の場合、店舗の借主は、貸主との建物賃貸借契約の解約にあたり、自分で費用をかけた什器や備品・内装等を、第三者に譲渡したいと(特別の事情がない限り)通常は、考えるものです。例えば、2年前に1,000万円の費用をかけて造作した店舗を、事情があってやめる場合などは、借主にとっては少しでも投資した費用を回収したいと思うのは当然のことで、こういった事情などにより、あなたが探している居抜きの店舗が発生してくるのです。
しかし、こういった物件は、店舗内にある什器や備品・内装等の所有者である借主譲渡契約(動産売買)、店舗の土地建物所有者である貸主と、新しい借主として建物賃貸借契約の2つの契約を、別々の相手と同時にする必要があります。 店舗内にある什器や備品・内装等の売主と先に譲渡契約をしてしまい、貸主とは契約できないようなトラブルになったりしないように、また、土地建物の所有者と店舗の経営者が同じ場合や、土地が賃貸されているものなど店舗の賃貸についても、いろいろな契約があると思いますので、これらの取り扱いについては、地域の業者さんに依頼されるなどして、安全な契約を行うようにして下さい。 |
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居抜きの店舗は色々と面倒だな、と感じることを書きましたが、これだけ面倒であっても居抜きの店舗には、格安物件が含まれていることがあるので、探す価値はあるのではないかと思います。地域によっては、礼金の取り扱いが慣習によって違うことがあるように、居抜きの店舗の取り扱いについても、地域によっては違うことがあるのではないかと思いますので、お近くの業者さんに相談してみて下さい。 |
駅周辺の土地を借りてレストランをしたい‥
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平成20年1月1日より、改正借地借家法が施行され、10年以上50年未満の期間で事業用借地権を設定することが可能になりました。従来の事業用定期借地権は10年以上20年未満でありましたが、「空白期間」が埋まったことで、今後は貸主・借主双方の目的に応じた期間の設定が可能となりました。貸主(土地所有者)にすると、土地を貸しやすくなり(土地の有効活用など)、借主にすると、長期間の建物存続を前提とした資金計画や事業計画を立てることが出来るようになりました。
事業用借地権の内容を確認し、条件面などについてよく検討されることが重要です。
(用途地域によっては、建築できない場所もありますので、ご注意下さい。)
| 事業用借地権とは下の表のように存続期間は10年以上50年以下で、専ら事業用の建物所有を目的とした借地権のことです。 (居住用に供してはならない。) |
| 存続期間 | 10年以上50年未満 |
| 利用目的 | 専ら事業用に供する建物に限る。 (建物の一部でも居住用に供してはならない。) |
| 特 徴 | ①30年以上50年未満の期間については、同じ期間で普通借地権を設定することができ、その場合には、1.契約の更新があり、2.建物を再築した場合には存続期間が延長され、3.期間満了時には建物買取請求権が行使できるといった保護が与えられることになります。そこで、30年以上50年未満の期間で事業用借地権を設定する場合には、 当事者間の特約により、借主に対してこれらの保護が与えられない旨を定めることができることとし、この特約の有無により事業用借地権と普通借地権を区別することになりました。この規定は、一般定期借地権と同様です。②10年以上30年未満の期間については、そもそも設定できる借地権が事業用借地権だけなので、特約の有無によって、定期借地権と普通借地権とを区別する必要がありません。単純に、法律上、契約の更新等に関する規定を排除すれば十分です。この規定は改正前の事業用借地権と同様です。③なお、公正証書による契約が必要なのは従前と変わりません。 |
| 契約書面 | 事業用借地契約は、『公正証書』とすることが要件 |
| 契約書記載要件 | タイトルや目的に「事業用借地権」である旨、明示 |
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| 借主にすると、条件面(賃料等や投資する資本等の回収、採算等)について採算が合えば、 土地を購入して出店する場合よりは、金利等の負担が少なく、固定資産税などの土地の税金の負担もないので、 土地を購入する場合より土地を借りる場合の方が、出店し易いと思います。以前の事業用借地権は、契約期間が他の借地権から比べて短かかったので、 コンビニや外食産業などのような業種等に限定されていましたが、今後はいろいろな形態に対応していけるのではないかと思います。ちなみに貸主側のメリットは、10年以上50年未満の期間で借地権が終了・建物を買取る必要がない ・居住権の問題が発生しないようになっている、 などが上げられます。 |
| このペ-ジは、国土交通省の資料などを参考に作成致しました。 |
現在営業している喫茶店を改築して‥
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あなたがスナックをしようとしている場所が石川県加賀市内だとしてお答え致します。 |
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| まず、カラオケの規制などのまえに、あなたがしたいと思っているスナックが、風俗営業の許可が必要かどうかを確認する必要があります。 お客さんが見えたときにビ-ルを一杯つぐ程度でしたら、風俗営業の許可は必要ないようですが、お客さんの横に座って長時間にわたり接客したり、ダンスをしたりするような場合などは、風俗営業の許可が必要になります。 風俗営業の許可が必要かどうかの判断については、 住居地域と名のつく用途地域内では風俗営業の許可が降りません。 また、保護対象施設(学校・図書館・児童福祉施設・病院・診療所{有床}・施設の決定地)が近くにある場合、距離による制限もありますのでご注意下さい。 ご自分のお店の場所が、どの用途地域なのかはF 加賀市役所の都市整備課(風俗営業の許可申請に必要な「地区証明書」の窓口です。)にて確認出来ますので、確認をする前に、工事にかかってしまったり、営業してしまって、取り返しのつかないことにならないように、ご注意下さい。(当社でも確認は出来ます。) 風俗営業の許可申請などは行政書士などの専門家に手続きを依頼することが出来ます。 石川県公害防止条例による規制により、指定地域内で飲食店営業等を営む場合は、(用途地域と違う、地域分類をしていますので、ご注意下さい。)午後7時から翌日の午前6時までの間、音量基準の適用を受けます。 また、カラオケ装置などの音響機器の使用時間の制限もあり、上記の音量基準のほか、午後11時から翌日午前6時までの間、カラオケ装置などの音響機器を使用することが禁止されている地域もあります。 カラオケなどをするお店の場合には、ご確認下さい。 |
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飲食店をする場合には保健所の営業許可が必要です。営業許可申請に必要な添付書類:構造仕様書(営業施設の構造設備の概要)・設備の配置図・平面図・付近見取図など。
水道水以外の水を使用する場合にあっては、当該使用水の水質検査成績書の写し。 詳しくは(申請費用など)、石川県南加賀保健福祉センタ- |
