有限会社 山代不動産加賀市の不動産コンサルタント

マイホームを購入する場合には、いろいろな税金が課税されます。 この税金の主なものには、契約書などに課税される印紙税・登記を行ったときに課税される登録免許税・不動産を取得したことにより課税される消費税・ 贈与税・相続税・不動産取得税・不動産を所有していることにより課税される固定資産税・都市計画税などがあります。 いろいろな税金がからんでくる上に、税制も大変困難なものとなっていますが、様々な特例により税金が安くなることもありますし、税金が戻ってくることもあります。 詳しくは、下記の税金の問い合わせ先にてご確認下さい。 印紙税 消費税 登録免許税 不動産取得税 贈与税 住宅ロ-ン控除 固定資産税 都市計画税 国税局タックスアンサ-

各種税金のお問い合わせ先は下記のとおりです。 区　分 税の種類 問合せ先 取得時 消費税・贈与税・ 相続税・不動産所得税 小松税務署　　　　0761-22-1171 小松県税事務所　0761-23-1712 小松日の出合同庁舎 契約時 印　紙　税 小松税務署　0761-22-1171 小松日の出合同庁舎 登記時 登録免許税 金沢地方法務局　小松支局 法務局(小松)　0761-22-6300 小松日の出合同庁舎 所有時 固定資産税 都市計画税 加賀市役所　0761-72-1111 売却時 所得税(譲渡所得) 小松税務署　0761-22-1171 小松日の出合同庁舎

※このペ-ジは、国税庁の資料などに基づき作成致しました。

---

• 土地建物の譲渡所得税

土地や建物を売った時の譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得など、他の所得と区分して計算します。さらに、売った土地や建物をいつから持っていたかにより、長期譲渡所得と 短期譲渡所得とに区分され、それぞれ別の方法で計算します。 (だだし確定申告の手続は、他の所得と一緒に行わなければなりません).

このペ-ジは国税庁の資料などに基づき作成致しました。詳しくは税務署にて、ご確認下さい。

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡に、5年以下ならば短期譲渡になります。 長期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの 短期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの (注)『 所有期間 』 とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。 この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの 税額の計算は、次のようになります。課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除 税額=課税長期譲渡所得金額×20%(所得税15%・住民税5%)※平成25年度より復興特別所得税として所得税額の2.1%が別途かかります。 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金・購入手数料・登記費用・不動産取得税などに、その後支出した改良費・設備費を加えた合計額をいいます。 建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。 土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。 土地や建物を売るために直接支出した費用で、次ぎのようなものがあります。 仲介手数料 登記費用 測量費 売買契約書の印紙代 売却するときに借家人などに支払った立退料 建物を取り壊して土地を売るときの取壊費用など 自分の住んでいる家屋と土地を売った時・・・3,000万円特定住宅地造成事業等のために土地等を売ったとき・・・1,500万円などの特別控除があります

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの 税額の計算は、次のようになります。税額=課税長期譲渡所得金額×39%(所得税30%・住民税9%)

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。 これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除といいます。  自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と共にその敷地や借地権を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと。 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと。 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。 その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、 かつ住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと。 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。 特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。 このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。 この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋 別荘などのように主として趣味、娯楽保養のために所有する家屋 この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。又、確定申告書に次の書類を添えて提出して下さい。 譲渡所得計算明細書 マイホームを売った日から2ヶ月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

自分が住んでいたマイホームを売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。 この軽減税率の特例を受けるには、次の5つの要件すべてに当てはまることが 必要です。 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と共にその敷地を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることです。 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間が共に10年を超えていること。 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。 ただしマイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例とは、重ねて受けることができます。 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。 特別な間柄には、この他生計を一にする親族・内縁関係にある人・特殊な関係のある法人なども含まれます。 課税所得金額 所得税 住民税 道府県民税 住民税 市町村民税 合　　計 一般 税率 区分なし 20% 2% 4% 26% 特例 税率 6,000万円以下 10% 1.3% 2.7% 14% 6,000万円超 15%-300万円 1.6%-180万円 3.4%-42万円 20%-360万円 (注)課税長期譲渡所得金額とは、次の金額です。 (土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除 (注)マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例が受けられる場合には、この特別控除額は3,000万円となります。 この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。 その際には、売った居住用家屋やその敷地の登記簿の謄本などのほか、マイホームを売った日から2ヶ月経過した後に、 交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写しも一緒に添付して下さい。 この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けることができます。

1.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えを前提として、その譲渡した年に控除したしきれない損失が3年間にわたって繰越して控除されます。2.居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えをしなくても、譲渡損失のうち、住宅借入金等の金額からその譲渡資産の譲渡価額を控除した残額を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができます。

---

• 「加賀市伝統的建造物群保存地区保存条例　　

橋立町 ( 北前船主、船頭などの屋敷が多い地域。現在も、北前船主・船頭の往時の繁栄を伝える豪壮かつ伝統的な主屋が32 棟、その他の付属屋等が75 棟残されています。 )

北前船の船主・船頭・船乗りの居住集落としての歴史的風致を保存する、橋立町の地区内で、①建築物等の新築、増築、改築、移転又は除却　②建築物等の修繕、模様替え又は色彩の変更でその外観を変更することとなるもの　③宅地の造成その他の土地の形質の変更　④木竹の伐採　⑤土石の類の採取　⑥水面の埋立て　の行為等を行う時は事前に許可 ( 申請の加賀市長宛て、加賀市教育委員会宛て )　が必要です。

許可基準は、建築物の場合 (2階建以下) 、敷地、構造、色彩、屋根、下屋庇、台所張り出し、出入口、外壁、窓、基礎、犬走りなど細部について、許可基準が設けられています。 (工作物、環境整備物件、その他についても同様です)

•  風致地区　

加賀市では、現在、4箇所(万松園風致地区、阿児山風致地区、大堰宮風致地区、山中風致地区)の場所が風致地区に指定されています。山中風致地区(第1種風致地区と第5種風致地区あり)以外は第5種風致地区となっています。これらの風致地区内で建物を新築、改築、増築などや、宅地造成、土地の形質の変更、木竹の伐採、土石類の採取、水面の埋立て又は干拓、建築物等の色彩の変更などを行う場合は石川県知事の許可が必要となります。山代温泉の風致地区などは、一般住宅が多く建築されている地域に風致地区が隣接しています。面積の少ない土地等の場合は、建ペイ率などに対しての注意が必要です。

• 加賀市景観計画区域

加賀市では自然と歴史・文化が織りなす美しい景観を形成することを目標として、平成23年4月に加賀市景観計画区域を策定しました。詳しい区域については、加賀市役所建設部建築課の窓口にて確認できます。

○景観整備地区/橋立、大聖寺、山中温泉(南町、湯の出町、宮の杜、湯の本町)、山代温泉湯の曲。全ての建物について届け出が必要。

○景観形成地域/海岸景観系、沿道景観系、加賀温泉郷エリアなど。高さが10Mを超える、又は建築面積が200㎡を超える建築の場合などは届け出が必要。開発行為の場合は3,000㎡を超えるもの。

○景観計画区域/市全域。高さが13Mを超える、又は建築面積が1,000㎡を超える建築の場合などは届け出が必要。開発行為の場合は10,000㎡を超えるもの。

建築物、工作物等を計画する場合は各景観整備基準をご確認ください。

• 加賀市の農地/農地法

田舎暮らしを希望される方の中には、農業をやってみたいと思われている人も多いようです。しかし、農業資格のない人が農地を農地のまま購入することはできません。購入予定の土地の地目が一部でも「田」や「畑」となっている場合には、加賀市の農業委員会を通じ、石川県知事による農地法第5条による転用許可を受けなければ、農業資格を持たない人は土地売買の取引はできません。(土地の地目が雑種地や山林、原野の場合は農地転用許可の手続きは必要ありません。)

加賀市では毎月10日が農業委員会の締め切り日ですが、石川県知事の許可が下りるまでは約2カ月ほどかかります。加賀市内の一部の農業振興地域内の土地は、原則、農地転用許可も受けれません。また、農業振興地域外の農地であっても公益性の高い施設でないと農地転用許可が下りない集団農地などもあります。また、土地面積が1,500㎡ を超える場合は、都市計画法に基づき開発行為の許可も必要となります。

農地は売買金額も低く、安易に考えがちですが、困難な事も多く、地元の生産組合、農業用水、土地改良事務所といった関係者などの同意が必要です。転用目的によっては地元の同意を得られない場合もあります。手付金などを支払う場合には、万一、農地転用許可が下りない場合には売買契約を白紙にする等の特約事項が必要です。

• 加賀市の埋蔵文化財

加賀市内には現在、800以上の埋蔵文化財包蔵地が確認されており、工事の対象地が埋蔵文化財包蔵地やその周辺の場合には、加賀市教育委員会との事前の協議が必要です。また、1500㎡以上の土地の場合は、都市計画法に基づく開発行為申請、加賀市教育委員会職員立会いのもとでの埋蔵文化財の試掘調査などが必要となりますので、土地売買契約前によく確認しておくことが重要です。

• 加賀市の角地緩和要件

加賀市の角地緩和(建ぺい率+10%) 要件は下記のとおりとなっています。

(1)　120度以内の角を構成する2つの道路(幅員の和が10メートル以上のものに限る。)の内側に接する敷地で、それぞれの道路に接する部分の長さがそれぞれ敷地の周囲の長さの8分の1以上であり、かつ、それぞれの道路に接する部分の長さの和が敷地の周囲の長さの3分の1以上であるもの

(2)　その境界線の相互間の距離が25メートル以内である2つの道路(幅員の和が10メートル以上のものに限る。)の間にあってこれらに接する敷地で、それぞれの道路に接する部分の長さがそれぞれ敷地の周囲の長さの10分の1以上であり、かつ、それぞれの道路に接する部分の長さの和が敷地の周囲の長さの4分の1以上であるもの

(3)　公園、広場、水面その他これらに類するものに接し、又は道を隔てて面する敷地で、前2号に掲げるものに準ずるもの

※加賀市建築基準法施行規則より抜粋