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定期借家契約でしか貸せないと…。

答　え 一般の建物賃貸借契約では、正当な事由がないと貸主からは賃貸借契約の更新を拒否することができないのに対し、定期借家契約では、賃貸借契約の期間が過ぎたら契約が終了します。

短期間だけ貸したい貸主にとっては、自動的に契約更新されてしまう一般の建物賃貸借契約は、借主から、いつ建物を明け渡してもらえるか予測ができず貸すことに不安がありました。

定期借家契約(平成12年3月に施行)により、定期建物賃貸借契約の期間が過ぎたら契約が終了するようになり、貸主は安心して短期間だけ貸すことができるようになりました。(ただし、更新はできません。借主、貸主双方の同意があれば、再契約を結ぶことができます。)その結果、良質な物件が借主に貸せるようになってきました。

一般の借家契約に比べて、定期借家契約は、賃料が安くて質の良い物件が多いと思います。貸主にとっては、一般の建物賃貸借契約よりも、定期建物賃貸借契約の方が賃料が安くても、安心して貸せるのです。借主も、転勤の間だけとか、あらかじめ期間の予定がはっきりしている方は、定期借家契約の物件の方がお得だと思います。

定期借家契約/①契約期間:自由に定めることができます。6ヶ月の場合もあったり、1年、10年の場合もあります。②定期借家契約を結ぶには、書面による契約が必要です。(契約の更新がない、契約期限満満了後に退去する、契約の終了年月日明記など。)　③床面積が200平方メ-トル未満の居住用建物の場合は、契約期間中であっても中途解約をすることができます。

その他/従来の一般の建物賃貸借契約の更新については今までどおり正当事由制度が適用されます。従来型の一般の建物賃貸借契約をしている方が引き続き賃貸借する場合は、定期建物賃貸借契約に切り替えることはできません。

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 借主も貸主も、自分達の人生設計を考えた上で、どの位の契約期間が自分達に合っていあるかどうかをよく考えて契約することが大事です。貸主借主に再契約をする考えがある場合は、契約時に再契約時の確認もしておくと良いです。
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雑貨店をしたいと思っています。‥

答　え 建物賃貸借契約書(事業用/石川県宅地建物取引業協会指定用紙の場合など)には、以下のようなことなどが記載されています。

 

  1. 貸主の住所・氏名
  2. 賃貸借物件の所在地・建物名称・建物構造・面積等・駐車位置
  3. 賃料・共益費・駐車料・敷金・礼金・保証金・その他の費用等
  4. 賃料等の支払方法
  5. 使用目的(用途、業種)
  6. 契約期間、契約更新、賃料等の改定、更新時における更新料、更新手数料の有無
  7. 契約解除の予告期間(何ヶ月前までに通告)
  8. 負担の帰属
    (電気・ガス・水道・清掃・除雪・町費・使用のために要する諸税等や損害賠償)
  9. 敷金・保証金の変更、充当等
  10. 敷金・保証金の返還
  11. 譲渡・転貸・現状変更・用途などの制限
  12. 不在通知・立入点検
  13. 禁止事項・借主の注意義務・暴力団の排除
  14. 損害賠償
  15. 契約の消滅・契約の解除・契約期間内の解除
  16. 原状回復と明渡し義務
  17. 連帯保証人
  18. 本契約に関する紛争
  19. 特約事項がある場合は、その内容　など

 

契約書の各条項について確認を怠ることは、契約後に発生した問題の解決を難しくする原因にもなりかねませんので、注意が必要です。
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喫茶店をしたいのですが‥

答　え 居抜き店舗の魅力は、内装などの造作がされており、早く営業を開始することができることや、(物件によっては、改装等をする必要がない物件もあります。) 自分で全ての工事費用を負担する訳ではないので、開業時の費用が少なくて済む、といったことではないでしょうか。最近では、土地建物の所有者(貸主)が店舗の内装から什器・備品などの設備を備えて、借主に リ-ス店舗として貸す方法もあり、借主にとっては選択の一つになっています。

 

チェックする箇所
土地建物の所有者と店舗の経営者が違う場合
店舗の経営者(借主)が土地建物の所有者(貸主)から建物を借りて、営業している(営業していた)物件の場合、店舗の借主は、貸主との建物賃貸借契約の解約にあたり、自分で費用をかけた什器や備品・内装等を、第三者に譲渡したいと(特別の事情がない限り)通常は、考えるものです。例えば、2年前に1,000万円の費用をかけて造作した店舗を、事情があってやめる場合などは、借主にとっては少しでも投資した費用を回収したいと思うのは当然のことで、こういった事情などにより、あなたが探している居抜きの店舗が発生してくるのです。

しかし、こういった物件は、店舗内にある什器や備品・内装等の所有者である借主譲渡契約(動産売買)、店舗の土地建物所有者である貸主と、新しい借主として建物賃貸借契約の2つの契約を、別々の相手と同時にする必要があります。

店舗内にある什器や備品・内装等の売主と先に譲渡契約をしてしまい、貸主とは契約できないようなトラブルになったりしないように、また、土地建物の所有者と店舗の経営者が同じ場合や、土地が賃貸されているものなど店舗の賃貸についても、いろいろな契約があると思いますので、これらの取り扱いについては、地域の業者さんに依頼されるなどして、安全な契約を行うようにして下さい。

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居抜きの店舗は色々と面倒だな、と感じることを書きましたが、これだけ面倒であっても居抜きの店舗には、格安物件が含まれていることがあるので、探す価値はあるのではないかと思います。地域によっては、礼金の取り扱いが慣習によって違うことがあるように、居抜きの店舗の取り扱いについても、地域によっては違うことがあるのではないかと思いますので、お近くの業者さんに相談してみて下さい。
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駅周辺の土地を借りてレストランをしたい‥

 

答　え

平成20年1月1日より、改正借地借家法が施行され、10年以上50年未満の期間で事業用借地権を設定することが可能になりました。従来の事業用定期借地権は10年以上20年未満でありましたが、「空白期間」が埋まったことで、今後は貸主・借主双方の目的に応じた期間の設定が可能となりました。貸主(土地所有者)にすると、土地を貸しやすくなり(土地の有効活用など)、借主にすると、長期間の建物存続を前提とした資金計画や事業計画を立てることが出来るようになりました。

事業用借地権の内容を確認し、条件面などについてよく検討されることが重要です。
(用途地域によっては、建築できない場所もありますので、ご注意下さい。)

定期借地権の種類と特徴

 
事業用借地権とは下の表のように存続期間は10年以上50年以下で、専ら事業用の建物所有を目的とした借地権のことです。 (居住用に供してはならない。)

 

存続期間 10年以上50年未満
利用目的 専ら事業用に供する建物に限る。
(建物の一部でも居住用に供してはならない。)
特　　徴 ①30年以上50年未満の期間については、同じ期間で普通借地権を設定することができ、その場合には、1.契約の更新があり、2.建物を再築した場合には存続期間が延長され、3.期間満了時には建物買取請求権が行使できるといった保護が与えられることになります。そこで、30年以上50年未満の期間で事業用借地権を設定する場合には、
当事者間の特約により、借主に対してこれらの保護が与えられない旨を定めることができることとし、この特約の有無により事業用借地権と普通借地権を区別することになりました。この規定は、一般定期借地権と同様です。②10年以上30年未満の期間については、そもそも設定できる借地権が事業用借地権だけなので、特約の有無によって、定期借地権と普通借地権とを区別する必要がありません。単純に、法律上、契約の更新等に関する規定を排除すれば十分です。この規定は改正前の事業用借地権と同様です。③なお、公正証書による契約が必要なのは従前と変わりません。
契約書面 事業用借地契約は、『公正証書』とすることが要件
契約書記載要件 タイトルや目的に「事業用借地権」である旨、明示

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借主にすると、条件面(賃料等や投資する資本等の回収、採算等)について採算が合えば、 土地を購入して出店する場合よりは、金利等の負担が少なく、固定資産税などの土地の税金の負担もないので、 土地を購入する場合より土地を借りる場合の方が、出店し易いと思います。以前の事業用借地権は、契約期間が他の借地権から比べて短かかったので、 コンビニや外食産業などのような業種等に限定されていましたが、今後はいろいろな形態に対応していけるのではないかと思います。ちなみに貸主側のメリットは、10年以上50年未満の期間で借地権が終了・建物を買取る必要がない　・居住権の問題が発生しないようになっている、 などが上げられます。
  このペ-ジは、国土交通省の資料などを参考に作成致しました。
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現在営業している喫茶店を改築して‥

答　え あなたがスナックをしようとしている場所が石川県加賀市内だとしてお答え致します。

 

チェックする箇所
まず、カラオケの規制などのまえに、あなたがしたいと思っているスナックが、風俗営業の許可が必要かどうかを確認する必要があります。
お客さんが見えたときにビ-ルを一杯つぐ程度でしたら、風俗営業の許可は必要ないようですが、お客さんの横に座って長時間にわたり接客したり、ダンスをしたりするような場合などは、風俗営業の許可が必要になります。

風俗営業の許可が必要かどうかの判断については、
大聖寺警察署(0761-72-0670)にて、ご確認下さい。

住居地域と名のつく用途地域内では風俗営業の許可が降りません。

また、保護対象施設(学校・図書館・児童福祉施設・病院・診療所{有床}・施設の決定地)が近くにある場合、距離による制限もありますのでご注意下さい。
近隣商業地域　50m　　　　その他の地域　100m

ご自分のお店の場所が、どの用途地域なのかはF 加賀市役所の都市整備課(風俗営業の許可申請に必要な「地区証明書」の窓口です。)にて確認出来ますので、確認をする前に、工事にかかってしまったり、営業してしまって、取り返しのつかないことにならないように、ご注意下さい。(当社でも確認は出来ます。)

風俗営業の許可申請などは行政書士などの専門家に手続きを依頼することが出来ます。

石川県公害防止条例による規制により、指定地域内で飲食店営業等を営む場合は、(用途地域と違う、地域分類をしていますので、ご注意下さい。)午後7時から翌日の午前6時までの間、音量基準の適用を受けます。

また、カラオケ装置などの音響機器の使用時間の制限もあり、上記の音量基準のほか、午後11時から翌日午前6時までの間、カラオケ装置などの音響機器を使用することが禁止されている地域もあります。
(ただし、音量機器から発する音が外部に漏れ出ない営業所は、この制限を受けません。)
詳しくは、加賀市役所環境課にてご確認下さい。(当社でも確認は出来ます。)

カラオケなどをするお店の場合には、ご確認下さい。
◆◆◆◆◆◆◆

参　考

 

飲食店をする場合には保健所の営業許可が必要です。営業許可申請に必要な添付書類:構造仕様書(営業施設の構造設備の概要)・設備の配置図・平面図・付近見取図など。

水道水以外の水を使用する場合にあっては、当該使用水の水質検査成績書の写し。

詳しくは(申請費用など)、石川県南加賀保健福祉センタ-
(0761-76-4300)にてご確認下さい。
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業者さんからの重要事項説明も受け‥

業者さんからの重要事項説明も受け、いよいよ明日、建物賃貸借契約を締結することになりました。あとは、書類に署名捺印するだけだと思いますが、注意することがあるとしたら、どのようなことがあるのでしょうか?

◆◆◆◆◆◆◆

答　え ただ業者さんから出された書類に署名捺印することが、契約を締結することではありません。
後で、それは知らなかった、聞いていなかった、というようなことがないように十分に理解し、納得してから署名捺印することが大切です。

 

チェックする箇所
  1. 貸主の住所.氏名.電話番号
  2. 賃貸借物件の所在地・建物名称・建物構造・間取り・占有面積等・駐車位置
  3. 賃料・共益費・駐車料・敷金・礼金・その他の費用等の金額
  4. 賃料等の支払方法
  5. 契約期間・契約更新・賃料等の改定・更新時における更新料・更新手数料の有無
  6. 契約解除の予告期間(何ヶ月前までに通告)
  7. 負担の帰属
    (電気・ガス・水道・清掃・除雪・町費・使用のために要する諸税等や損害賠償)
  8. 禁止事項・借主の義務
  9. 同居者数(何名)
  10. 契約解除・明渡し時の清算方法(修繕範囲)・退去時における敷金の清算方法
  11. 専用範囲と共用箇所
  12. 連帯保証人
  13. 特約事項がある場合はその内容　など
参　考

引越しの計画と手続き・費用
賃料の支払義務について
契約書の各条項について確認を怠ることは、契約後に発生した問題の解決を難しくする原因にもなりかねませんので、注意が必要です。

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投稿日:

気に入ったマンションが見つかった‥

火災保険に加入するもしないも借主の自由であり、強制されるものではないということは、間違ってはいません。
しかし建物賃貸借契約の中には、借主が賃貸借物件や関係する、建物・施設等を毀損等した場合の損害賠償義務と、貸主の直接管理下にない場合の免責について規定した条項があります。以上のことなどを考慮した場合、どこの保険会社に加入するという問題は後に回すとして、火災保険に加入することは借主自身のためにも大変重要なことだと思います。

◆◆◆◆◆◆◆

保険料の負担は、建物賃貸借契約期間と同じ2年間契約で、1.2万円から2万円位(掛捨て)が一般的ですが、家財等の保険金額を増やしたり、家財の地震保険を追加するなど、ご自分にあった加入方法をされることが大事だと思います。途中で解約した場合には期間に応じて保険料が返還されますし、住所が移転した場合等も住所変更・所在地変更の手続きをすることによって、保険を継続することができます。
上記のとおり賃貸借物件用につくられた火災保険には共同生活上、起こりうるトラブルなどについての特約(借家人賠償責任、個人賠償責任、修理費用など)が付帯されていますので、 建物賃貸借契約の中にある損害賠償義務などを担保します。あなたがこのような特約付きの火災保険に加入せず、2階にいて洗濯機の水を出しっぱなしにして、どこかへ出かけてしまい、階下の人に損害を与えてしまった場合等は、あなたは直接階下の方の損害を賠償しなければなりません。
(損害が大きいほど金銭的にも精神的にも負担が大きくなります。)貸主や管理会社のすすめる保険会社で、これらの事故を担保する火災保険(特約付き)に加入していれば、金銭的な負担も楽ですが、階下の人との間に貸主や管理会社が入って、保険会社との事故手続きの処理にあたってくれるなどのメリットがあるように思います。

どこの保険会社に加入しようと自由、ということもよくわかりますが、あなたの知人などで損害保険の代理店をしている方などがいれば、貸主や管理会社に相談し、知人の代理店で保険に加入したい旨を伝えてみてはどうかと思います。内容の同じような保険に加入するのであれば良いという貸主や管理会社もいると思います。

しかし、1室1室が違う損害保険会社というのも契約管理をしている側とすると管理しにくい点がありますので、トラブルを避けたいという貸主側の事情もご理解頂けたらと思います。

 

以上、火災保険の宣伝のようなペ-ジになってしまいました。

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投稿日:

賃貸マンションを頼んでいた‥

物件を見に行く場合、現場案内は業者さんにしてもらうようにして下さい。

 

自分だけで勝手に見るなどといって、案内を拒否しないようにしてください。そして、外観だけでなく、室内を見て、業者さんの説明を受けながら、聞きたいことは質問し、回答をもらっておくことが大切です。
その際に間取り図面をもらうなどして、気になる部分をチェックしておくと良いです。
(例えば、修理個所などの補修の確認や他の入居者のことなど。)

物件が気に入ったら、その次に大切なことは貸主の確認です。媒介業者が契約後、貸主の代理人となることもありますが、そうでない場合には、貸主の確認をしておくことが必要です。(契約上のトラブルなどがあった場合には、当事者となる相手方なのですから。)

媒介業者も、貸主から単に物件の媒介を依頼されている場合から、一部管理委託(金銭管理のみ、契約管理のみ、物的管理等といった部分的なもの‥)完全管理委託(物的管理を含め、家賃保証などを含む、全ての窓口となるもの)まで、いろいろなケ-スがありますので、媒介業者の業務範囲の確認もされておくとよいと思います。

宅地建物取引業法では、建物賃貸借契約書締結の前に宅地建物取引主任者が、賃貸物件についての「重要事項説明書」を借受希望者に交付し、 説明することになっていますので、その際に業者さん(宅地建物取引主任者)から説明を受け、分からないことは質問して下さい。

重要事項説明書には、賃貸物件の所在地・建物構造・間取等・所有者氏名・貸主名・賃貸借の種類・賃料・敷金・礼金・共益費などの条件・電気・ガス・水道の整備状況など・禁止事項・期間・更新・契約解除の際の条件などについて記載されています。

 

以上のような点に注意し 納得してから、「建物賃貸借契約書」の締結に臨まれたら良いと思います。
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今度結婚することになり…

納得のいかない物件を契約し後悔しないように、以下の要点をまとめて、業者さんへ伝えられることをお勧めします。

質問内容 希望要項
1・入居希望はいつ頃か? 8月末頃・9月中旬頃　など
2・なぜ部屋を探すことに? 転勤・結婚　など
3・希望の物件は? アパ-ト・マンション・一戸建　など
4・希望の間取は? 2部屋・3部屋　など
5・駐車場は何台必要か? 1台・2台　など
6・入居する人数は? 夫婦又は、夫婦と子供○人　など
7・犬・猫等のペット類の有無は? 有(犬1匹)または、無し　など
8・家賃の月額のご予算は? 共益費・駐車料込みで○万円以下　など
9・どちらの方面で探しているか? 山代温泉周辺
職場から自転車で○分　など
10・周囲の環境は? 銀行・商店街などが近くにあること　など
11・仕事は昼型・夜型? 夜勤勤めなので、昼間静かな場所　など
12・その他 収納スペースが広いところ　など
 

  希望全てが叶えられた物件はなかなか難しいにしろ、それに限りなく近い物件をお探しするためには、情報が多い方が、業者も希望されている物件像がわかりやすく、探しやすくなると思います。