投稿日:

定期借家契約でしか貸せないと…。

答　え 一般の建物賃貸借契約では、正当な事由がないと貸主からは賃貸借契約の更新を拒否することができないのに対し、定期借家契約では、賃貸借契約の期間が過ぎたら契約が終了します。

短期間だけ貸したい貸主にとっては、自動的に契約更新されてしまう一般の建物賃貸借契約は、借主から、いつ建物を明け渡してもらえるか予測ができず貸すことに不安がありました。

定期借家契約(平成12年3月に施行)により、定期建物賃貸借契約の期間が過ぎたら契約が終了するようになり、貸主は安心して短期間だけ貸すことができるようになりました。(ただし、更新はできません。借主、貸主双方の同意があれば、再契約を結ぶことができます。)その結果、良質な物件が借主に貸せるようになってきました。

一般の借家契約に比べて、定期借家契約は、賃料が安くて質の良い物件が多いと思います。貸主にとっては、一般の建物賃貸借契約よりも、定期建物賃貸借契約の方が賃料が安くても、安心して貸せるのです。借主も、転勤の間だけとか、あらかじめ期間の予定がはっきりしている方は、定期借家契約の物件の方がお得だと思います。

定期借家契約/①契約期間:自由に定めることができます。6ヶ月の場合もあったり、1年、10年の場合もあります。②定期借家契約を結ぶには、書面による契約が必要です。(契約の更新がない、契約期限満満了後に退去する、契約の終了年月日明記など。)　③床面積が200平方メ-トル未満の居住用建物の場合は、契約期間中であっても中途解約をすることができます。

その他/従来の一般の建物賃貸借契約の更新については今までどおり正当事由制度が適用されます。従来型の一般の建物賃貸借契約をしている方が引き続き賃貸借する場合は、定期建物賃貸借契約に切り替えることはできません。

.

 借主も貸主も、自分達の人生設計を考えた上で、どの位の契約期間が自分達に合っていあるかどうかをよく考えて契約することが大事です。貸主借主に再契約をする考えがある場合は、契約時に再契約時の確認もしておくと良いです。
投稿日:

業者さんからの重要事項説明も受け‥

業者さんからの重要事項説明も受け、いよいよ明日、建物賃貸借契約を締結することになりました。あとは、書類に署名捺印するだけだと思いますが、注意することがあるとしたら、どのようなことがあるのでしょうか?

◆◆◆◆◆◆◆

答　え ただ業者さんから出された書類に署名捺印することが、契約を締結することではありません。
後で、それは知らなかった、聞いていなかった、というようなことがないように十分に理解し、納得してから署名捺印することが大切です。

 

チェックする箇所
  1. 貸主の住所.氏名.電話番号
  2. 賃貸借物件の所在地・建物名称・建物構造・間取り・占有面積等・駐車位置
  3. 賃料・共益費・駐車料・敷金・礼金・その他の費用等の金額
  4. 賃料等の支払方法
  5. 契約期間・契約更新・賃料等の改定・更新時における更新料・更新手数料の有無
  6. 契約解除の予告期間(何ヶ月前までに通告)
  7. 負担の帰属
    (電気・ガス・水道・清掃・除雪・町費・使用のために要する諸税等や損害賠償)
  8. 禁止事項・借主の義務
  9. 同居者数(何名)
  10. 契約解除・明渡し時の清算方法(修繕範囲)・退去時における敷金の清算方法
  11. 専用範囲と共用箇所
  12. 連帯保証人
  13. 特約事項がある場合はその内容　など
参　考

引越しの計画と手続き・費用
賃料の支払義務について
契約書の各条項について確認を怠ることは、契約後に発生した問題の解決を難しくする原因にもなりかねませんので、注意が必要です。

◆◆◆◆◆◆◆

投稿日:

気に入ったマンションが見つかった‥

火災保険に加入するもしないも借主の自由であり、強制されるものではないということは、間違ってはいません。
しかし建物賃貸借契約の中には、借主が賃貸借物件や関係する、建物・施設等を毀損等した場合の損害賠償義務と、貸主の直接管理下にない場合の免責について規定した条項があります。以上のことなどを考慮した場合、どこの保険会社に加入するという問題は後に回すとして、火災保険に加入することは借主自身のためにも大変重要なことだと思います。

◆◆◆◆◆◆◆

保険料の負担は、建物賃貸借契約期間と同じ2年間契約で、1.2万円から2万円位(掛捨て)が一般的ですが、家財等の保険金額を増やしたり、家財の地震保険を追加するなど、ご自分にあった加入方法をされることが大事だと思います。途中で解約した場合には期間に応じて保険料が返還されますし、住所が移転した場合等も住所変更・所在地変更の手続きをすることによって、保険を継続することができます。
上記のとおり賃貸借物件用につくられた火災保険には共同生活上、起こりうるトラブルなどについての特約(借家人賠償責任、個人賠償責任、修理費用など)が付帯されていますので、 建物賃貸借契約の中にある損害賠償義務などを担保します。あなたがこのような特約付きの火災保険に加入せず、2階にいて洗濯機の水を出しっぱなしにして、どこかへ出かけてしまい、階下の人に損害を与えてしまった場合等は、あなたは直接階下の方の損害を賠償しなければなりません。
(損害が大きいほど金銭的にも精神的にも負担が大きくなります。)貸主や管理会社のすすめる保険会社で、これらの事故を担保する火災保険(特約付き)に加入していれば、金銭的な負担も楽ですが、階下の人との間に貸主や管理会社が入って、保険会社との事故手続きの処理にあたってくれるなどのメリットがあるように思います。

どこの保険会社に加入しようと自由、ということもよくわかりますが、あなたの知人などで損害保険の代理店をしている方などがいれば、貸主や管理会社に相談し、知人の代理店で保険に加入したい旨を伝えてみてはどうかと思います。内容の同じような保険に加入するのであれば良いという貸主や管理会社もいると思います。

しかし、1室1室が違う損害保険会社というのも契約管理をしている側とすると管理しにくい点がありますので、トラブルを避けたいという貸主側の事情もご理解頂けたらと思います。

 

以上、火災保険の宣伝のようなペ-ジになってしまいました。

◆◆◆◆◆◆◆

投稿日:

賃貸マンションを頼んでいた‥

物件を見に行く場合、現場案内は業者さんにしてもらうようにして下さい。

 

自分だけで勝手に見るなどといって、案内を拒否しないようにしてください。そして、外観だけでなく、室内を見て、業者さんの説明を受けながら、聞きたいことは質問し、回答をもらっておくことが大切です。
その際に間取り図面をもらうなどして、気になる部分をチェックしておくと良いです。
(例えば、修理個所などの補修の確認や他の入居者のことなど。)

物件が気に入ったら、その次に大切なことは貸主の確認です。媒介業者が契約後、貸主の代理人となることもありますが、そうでない場合には、貸主の確認をしておくことが必要です。(契約上のトラブルなどがあった場合には、当事者となる相手方なのですから。)

媒介業者も、貸主から単に物件の媒介を依頼されている場合から、一部管理委託(金銭管理のみ、契約管理のみ、物的管理等といった部分的なもの‥)完全管理委託(物的管理を含め、家賃保証などを含む、全ての窓口となるもの)まで、いろいろなケ-スがありますので、媒介業者の業務範囲の確認もされておくとよいと思います。

宅地建物取引業法では、建物賃貸借契約書締結の前に宅地建物取引主任者が、賃貸物件についての「重要事項説明書」を借受希望者に交付し、 説明することになっていますので、その際に業者さん(宅地建物取引主任者)から説明を受け、分からないことは質問して下さい。

重要事項説明書には、賃貸物件の所在地・建物構造・間取等・所有者氏名・貸主名・賃貸借の種類・賃料・敷金・礼金・共益費などの条件・電気・ガス・水道の整備状況など・禁止事項・期間・更新・契約解除の際の条件などについて記載されています。

 

以上のような点に注意し 納得してから、「建物賃貸借契約書」の締結に臨まれたら良いと思います。
投稿日:

今度結婚することになり…

納得のいかない物件を契約し後悔しないように、以下の要点をまとめて、業者さんへ伝えられることをお勧めします。

質問内容 希望要項
1・入居希望はいつ頃か? 8月末頃・9月中旬頃　など
2・なぜ部屋を探すことに? 転勤・結婚　など
3・希望の物件は? アパ-ト・マンション・一戸建　など
4・希望の間取は? 2部屋・3部屋　など
5・駐車場は何台必要か? 1台・2台　など
6・入居する人数は? 夫婦又は、夫婦と子供○人　など
7・犬・猫等のペット類の有無は? 有(犬1匹)または、無し　など
8・家賃の月額のご予算は? 共益費・駐車料込みで○万円以下　など
9・どちらの方面で探しているか? 山代温泉周辺
職場から自転車で○分　など
10・周囲の環境は? 銀行・商店街などが近くにあること　など
11・仕事は昼型・夜型? 夜勤勤めなので、昼間静かな場所　など
12・その他 収納スペースが広いところ　など
 

  希望全てが叶えられた物件はなかなか難しいにしろ、それに限りなく近い物件をお探しするためには、情報が多い方が、業者も希望されている物件像がわかりやすく、探しやすくなると思います。