山代温泉活性化応援!

山代温泉、山代温泉郊外で店舗や事務所などの事業を計画されている個人、法人様を応援致します。山代地区は用途地域が指定されており、業種によっては営業が難しい場所もございます。ご相談いただく際には業種なども教えて下さいますようお願い致します。(事業内容や名称などの情報の取り扱いについては、物件検索のみに使用しますのでご安心下さい。)ユニ-クなお店や元気なお店を考えている個人、法人の皆様、山代不動産が応援致します。

山代温泉活性化応援!

 山代温泉、山代温泉郊外で店舗や事務所などの事業を計画されている個人、法人様を応援致します。山代地区は用途地域が指定されており、業種によっては営業が難しい場所もございます。ご相談いただく際には業種なども教えて下さいますようお願い致します。(事業内容や名称などの情報の取り扱いについては、物件検索のみに使用しますのでご安心下さい。)ユニ-クなお店や元気なお店を考えている個人、法人の皆様、山代不動産が応援致します。

おかげさまで30周年!!

早いもので20歳の頃に何も知らぬまま不動産業に飛び込んでから、今年で30年になります。超低空飛行ではありましたが、この30年間、いろいろな経験をさせていただきながら、なんとかここまで不動産業を続けてこれました。 今後も1つ1つの仕事を大事に取り扱わせていただきながら、不動産業の仕事を通じて、皆様のお役に立てるよう、がんばってまいりたいと思います。

山代不動産の30周年ということで、ホ-ムペ-ジをリニュ-アル致しました。物件情報も見やすく、お問い合わせも物件ごとのペ-ジからできるように致しました。また、ブログのコ-ナ-からも新鮮な不動産情報をお届けしたいと思っています。これからも少しずつ、内容を充実させていきますので、今後ともよろしくお願い致します。

住宅エコポイント

 地球温暖化対策の推進、経済活性化を図る目的として、エコ住宅を新築された方やエコリフォームをされた方に対し、一定のポイント ( 様々な商品との交換や追加工事の費用に充当することができます ) を発行する制度が、今年の3月8日よりスタ-トしています。

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(1)エコ住宅の新築/平成21年12月8日〜平成22年12月31日に建築着工(根切工事又は基礎杭打ち工事の着手)したもので、平成22年1月28日(平成21年度2次補正予算の成立日)以降に工事が完了したものが対象。

(2)エコリフォーム/平成22年1月1日〜平成22年12月31日に工事に着手(ポイント発行対象工事を含む工事全体の着手)したもので、平成22年1月28日(平成21年度第2次補正予算の成立日)以降に工事が完了したものが対象。

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例/自宅サッシを断熱性能基準に適合したエコサッシ(エコポイント事務局に登録された製品)に交換。エコポイントが5万ポイントだった場合。

 施工業者に追加工事費用からポイント分を充当してもらう場合は、追加工事費用より5万円差し引いてもらえます。(エコポイント事務局からは工事施工業者に直接ポイント分が支払われます)

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 住宅エコポイントは、追加工事代金への充当の他、

  • 省エネ・環境配慮製品、各都道府県の地域産品、全国型の地域産品、商品券・プリペイドカード、地域型商品券。
  • 様々な環境保全活動を実施している団体に寄附。
  •  などにも利用できます。

    ※追加工事はポイントの発行対象となる工事と同じ工事施工者が実施するもの(売買契約で住宅を購入した場合は、同じ販売事業者が発注するもの)が対象です。

    雑貨店をしたいと思っています。‥

    答 え 建物賃貸借契約書(事業用/石川県宅地建物取引業協会指定用紙の場合など)には、以下のようなことなどが記載されています。

     

    1. 貸主の住所・氏名
    2. 賃貸借物件の所在地・建物名称・建物構造・面積等・駐車位置
    3. 賃料・共益費・駐車料・敷金・礼金・保証金・その他の費用等
    4. 賃料等の支払方法
    5. 使用目的(用途、業種)
    6. 契約期間、契約更新、賃料等の改定、更新時における更新料、更新手数料の有無
    7. 契約解除の予告期間(何ヶ月前までに通告)
    8. 負担の帰属
      (電気・ガス・水道・清掃・除雪・町費・使用のために要する諸税等や損害賠償)
    9. 敷金・保証金の変更、充当等
    10. 敷金・保証金の返還
    11. 譲渡・転貸・現状変更・用途などの制限
    12. 不在通知・立入点検
    13. 禁止事項・借主の注意義務・暴力団の排除
    14. 損害賠償
    15. 契約の消滅・契約の解除・契約期間内の解除
    16. 原状回復と明渡し義務
    17. 連帯保証人
    18. 本契約に関する紛争
    19. 特約事項がある場合は、その内容 など

     

    契約書の各条項について確認を怠ることは、契約後に発生した問題の解決を難しくする原因にもなりかねませんので、注意が必要です。

    喫茶店をしたいのですが‥

    答 え 居抜き店舗の魅力は、内装などの造作がされており、早く営業を開始することができることや、(物件によっては、改装等をする必要がない物件もあります。) 自分で全ての工事費用を負担する訳ではないので、開業時の費用が少なくて済む、といったことではないでしょうか。最近では、土地建物の所有者(貸主)が店舗の内装から什器・備品などの設備を備えて、借主に リ-ス店舗として貸す方法もあり、借主にとっては選択の一つになっています。

     

    チェックする箇所
    土地建物の所有者と店舗の経営者が違う場合
    店舗の経営者(借主)が土地建物の所有者(貸主)から建物を借りて、営業している(営業していた)物件の場合、店舗の借主は、貸主との建物賃貸借契約の解約にあたり、自分で費用をかけた什器や備品・内装等を、第三者に譲渡したいと(特別の事情がない限り)通常は、考えるものです。例えば、2年前に1,000万円の費用をかけて造作した店舗を、事情があってやめる場合などは、借主にとっては少しでも投資した費用を回収したいと思うのは当然のことで、こういった事情などにより、あなたが探している居抜きの店舗が発生してくるのです。

    しかし、こういった物件は、店舗内にある什器や備品・内装等の所有者である借主譲渡契約(動産売買)、店舗の土地建物所有者である貸主と、新しい借主として建物賃貸借契約の2つの契約を、別々の相手と同時にする必要があります。

    店舗内にある什器や備品・内装等の売主と先に譲渡契約をしてしまい、貸主とは契約できないようなトラブルになったりしないように、また、土地建物の所有者と店舗の経営者が同じ場合や、土地が賃貸されているものなど店舗の賃貸についても、いろいろな契約があると思いますので、これらの取り扱いについては、地域の業者さんに依頼されるなどして、安全な契約を行うようにして下さい。

    ◆◆◆◆◆◆◆

    居抜きの店舗は色々と面倒だな、と感じることを書きましたが、これだけ面倒であっても居抜きの店舗には、格安物件が含まれていることがあるので、探す価値はあるのではないかと思います。地域によっては、礼金の取り扱いが慣習によって違うことがあるように、居抜きの店舗の取り扱いについても、地域によっては違うことがあるのではないかと思いますので、お近くの業者さんに相談してみて下さい。

    駅周辺の土地を借りてレストランをしたい‥

     

    答 え

    平成20年1月1日より、改正借地借家法が施行され、10年以上50年未満の期間で事業用借地権を設定することが可能になりました。従来の事業用定期借地権は10年以上20年未満でありましたが、「空白期間」が埋まったことで、今後は貸主・借主双方の目的に応じた期間の設定が可能となりました。貸主(土地所有者)にすると、土地を貸しやすくなり(土地の有効活用など)、借主にすると、長期間の建物存続を前提とした資金計画や事業計画を立てることが出来るようになりました。

    事業用借地権の内容を確認し、条件面などについてよく検討されることが重要です。
    (用途地域によっては、建築できない場所もありますので、ご注意下さい。)

    定期借地権の種類と特徴

     
    事業用借地権とは下の表のように存続期間は10年以上50年以下で、専ら事業用の建物所有を目的とした借地権のことです。 (居住用に供してはならない。)

     

    存続期間 10年以上50年未満
    利用目的 専ら事業用に供する建物に限る。
    (建物の一部でも居住用に供してはならない。)
    特  徴 ①30年以上50年未満の期間については、同じ期間で普通借地権を設定することができ、その場合には、1.契約の更新があり、2.建物を再築した場合には存続期間が延長され、3.期間満了時には建物買取請求権が行使できるといった保護が与えられることになります。そこで、30年以上50年未満の期間で事業用借地権を設定する場合には、
    当事者間の特約により、借主に対してこれらの保護が与えられない旨を定めることができることとし、この特約の有無により事業用借地権と普通借地権を区別することになりました。この規定は、一般定期借地権と同様です。②10年以上30年未満の期間については、そもそも設定できる借地権が事業用借地権だけなので、特約の有無によって、定期借地権と普通借地権とを区別する必要がありません。単純に、法律上、契約の更新等に関する規定を排除すれば十分です。この規定は改正前の事業用借地権と同様です。③なお、公正証書による契約が必要なのは従前と変わりません。
    契約書面 事業用借地契約は、『公正証書』とすることが要件
    契約書記載要件 タイトルや目的に「事業用借地権」である旨、明示

    ◆◆◆◆◆◆◆

    借主にすると、条件面(賃料等や投資する資本等の回収、採算等)について採算が合えば、 土地を購入して出店する場合よりは、金利等の負担が少なく、固定資産税などの土地の税金の負担もないので、 土地を購入する場合より土地を借りる場合の方が、出店し易いと思います。以前の事業用借地権は、契約期間が他の借地権から比べて短かかったので、 コンビニや外食産業などのような業種等に限定されていましたが、今後はいろいろな形態に対応していけるのではないかと思います。ちなみに貸主側のメリットは、10年以上50年未満の期間で借地権が終了・建物を買取る必要がない ・居住権の問題が発生しないようになっている、 などが上げられます。
      このペ-ジは、国土交通省の資料などを参考に作成致しました。

    現在営業している喫茶店を改築して‥

    答 え あなたがスナックをしようとしている場所が石川県加賀市内だとしてお答え致します。

     

    チェックする箇所
    まず、カラオケの規制などのまえに、あなたがしたいと思っているスナックが、風俗営業の許可が必要かどうかを確認する必要があります。
    お客さんが見えたときにビ-ルを一杯つぐ程度でしたら、風俗営業の許可は必要ないようですが、お客さんの横に座って長時間にわたり接客したり、ダンスをしたりするような場合などは、風俗営業の許可が必要になります。

    風俗営業の許可が必要かどうかの判断については、
    大聖寺警察署(0761-72-0670)にて、ご確認下さい。

    住居地域と名のつく用途地域内では風俗営業の許可が降りません。

    また、保護対象施設(学校・図書館・児童福祉施設・病院・診療所{有床}・施設の決定地)が近くにある場合、距離による制限もありますのでご注意下さい。
    近隣商業地域 50m    その他の地域 100m

    ご自分のお店の場所が、どの用途地域なのかはF 加賀市役所の都市整備課(風俗営業の許可申請に必要な「地区証明書」の窓口です。)にて確認出来ますので、確認をする前に、工事にかかってしまったり、営業してしまって、取り返しのつかないことにならないように、ご注意下さい。(当社でも確認は出来ます。)

    風俗営業の許可申請などは行政書士などの専門家に手続きを依頼することが出来ます。


    石川県公害防止条例による規制により、指定地域内で飲食店営業等を営む場合は、(用途地域と違う、地域分類をしていますので、ご注意下さい。)午後7時から翌日の午前6時までの間、音量基準の適用を受けます。

    また、カラオケ装置などの音響機器の使用時間の制限もあり、上記の音量基準のほか、午後11時から翌日午前6時までの間、カラオケ装置などの音響機器を使用することが禁止されている地域もあります。
    (ただし、音量機器から発する音が外部に漏れ出ない営業所は、この制限を受けません。)
    詳しくは、加賀市役所環境課にてご確認下さい。(当社でも確認は出来ます。)

    カラオケなどをするお店の場合には、ご確認下さい。

    ◆◆◆◆◆◆◆

    参 考

     

    飲食店をする場合には保健所の営業許可が必要です。営業許可申請に必要な添付書類:構造仕様書(営業施設の構造設備の概要)・設備の配置図・平面図・付近見取図など。

    水道水以外の水を使用する場合にあっては、当該使用水の水質検査成績書の写し。

    詳しくは(申請費用など)、石川県南加賀保健福祉センタ-
    (0761-76-4300)にてご確認下さい。

    業者さんからの重要事項説明も受け‥

    業者さんからの重要事項説明も受け、いよいよ明日、建物賃貸借契約を締結することになりました。あとは、書類に署名捺印するだけだと思いますが、注意することがあるとしたら、どのようなことがあるのでしょうか?

    ◆◆◆◆◆◆◆

    答 え ただ業者さんから出された書類に署名捺印することが、契約を締結することではありません。
    後で、それは知らなかった、聞いていなかった、というようなことがないように十分に理解し、納得してから署名捺印することが大切です。

     

    チェックする箇所
    1. 貸主の住所.氏名.電話番号
    2. 賃貸借物件の所在地・建物名称・建物構造・間取り・占有面積等・駐車位置
    3. 賃料・共益費・駐車料・敷金・礼金・その他の費用等の金額
    4. 賃料等の支払方法
    5. 契約期間・契約更新・賃料等の改定・更新時における更新料・更新手数料の有無
    6. 契約解除の予告期間(何ヶ月前までに通告)
    7. 負担の帰属
      (電気・ガス・水道・清掃・除雪・町費・使用のために要する諸税等や損害賠償)
    8. 禁止事項・借主の義務
    9. 同居者数(何名)
    10. 契約解除・明渡し時の清算方法(修繕範囲)・退去時における敷金の清算方法
    11. 専用範囲と共用箇所
    12. 連帯保証人
    13. 特約事項がある場合はその内容 など
    参 考

    引越しの計画と手続き・費用
    賃料の支払義務について
    契約書の各条項について確認を怠ることは、契約後に発生した問題の解決を難しくする原因にもなりかねませんので、注意が必要です。

    ◆◆◆◆◆◆◆

    気に入ったマンションが見つかった‥

    火災保険に加入するもしないも借主の自由であり、強制されるものではないということは、間違ってはいません。
    しかし建物賃貸借契約の中には、借主が賃貸借物件や関係する、建物・施設等を毀損等した場合の損害賠償義務と、貸主の直接管理下にない場合の免責について規定した条項があります。以上のことなどを考慮した場合、どこの保険会社に加入するという問題は後に回すとして、火災保険に加入することは借主自身のためにも大変重要なことだと思います。

    ◆◆◆◆◆◆◆

    保険料の負担は、建物賃貸借契約期間と同じ2年間契約で、1.2万円から2万円位(掛捨て)が一般的ですが、家財等の保険金額を増やしたり、家財の地震保険を追加するなど、ご自分にあった加入方法をされることが大事だと思います。途中で解約した場合には期間に応じて保険料が返還されますし、住所が移転した場合等も住所変更・所在地変更の手続きをすることによって、保険を継続することができます。
    上記のとおり賃貸借物件用につくられた火災保険には共同生活上、起こりうるトラブルなどについての特約(借家人賠償責任、個人賠償責任、修理費用など)が付帯されていますので、 建物賃貸借契約の中にある損害賠償義務などを担保します。あなたがこのような特約付きの火災保険に加入せず、2階にいて洗濯機の水を出しっぱなしにして、どこかへ出かけてしまい、階下の人に損害を与えてしまった場合等は、あなたは直接階下の方の損害を賠償しなければなりません。
    (損害が大きいほど金銭的にも精神的にも負担が大きくなります。)貸主や管理会社のすすめる保険会社で、これらの事故を担保する火災保険(特約付き)に加入していれば、金銭的な負担も楽ですが、階下の人との間に貸主や管理会社が入って、保険会社との事故手続きの処理にあたってくれるなどのメリットがあるように思います。

    どこの保険会社に加入しようと自由、ということもよくわかりますが、あなたの知人などで損害保険の代理店をしている方などがいれば、貸主や管理会社に相談し、知人の代理店で保険に加入したい旨を伝えてみてはどうかと思います。内容の同じような保険に加入するのであれば良いという貸主や管理会社もいると思います。

    しかし、1室1室が違う損害保険会社というのも契約管理をしている側とすると管理しにくい点がありますので、トラブルを避けたいという貸主側の事情もご理解頂けたらと思います。

     

    以上、火災保険の宣伝のようなペ-ジになってしまいました。

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