謹賀新年

謹んで新春のお慶びを申し上げます。皆様にとって幸多き年となりますようお祈り申し上げます。

今年も一つ一つの不動産取引を大切にしながら、安全な不動産取引・不動産業務に取り組みたいと思います。

本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

平成 26年 1月 3日   (有) 山代不動産   新谷寿信

 

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家づくり お得・安心ガイド2014 冊子進呈 (30名様)

2014年度版、「家づくり お得・安心ガイド」の冊子を進呈致します。現在、お住まいについて、いろいろ (新築・中古・リフォ-ム) とご検討中の方は、ご参考資料としてご利用下さい。消費税、住宅ロ-ン減税、リフォ-ムしたときの減税制度、贈与税の非課税枠拡大、その他の特例(登録免許税、不動産取得税、固定資産税所得税) 、長期優良住宅化リフォ-ム、木材利用ポイント、高性能建材に補助金の投資型減税ほか、太陽光発電の優遇策、HEMSとエネファ-ム、火災保険と地震保険など‥‥‥。皆さんの日頃の疑問にお答えした内容となっています。

ご希望の方はトップペ-の、「不動産を売りたい方へ」「不動産を買いたい方へ」などのフォ-ム又は、FAX (0761-77-4257)よりお申し込み下さい。携帯サイトからご覧いただいている場合はトップページのお問い合わせから入り、パソコンサイトと同様に、「不動産を売りたい方へ」「不動産を買いたい方へ」などのフォ-ムよりお申し込み下さい。郵送にてお送りさせていただきます。

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「家づくり お得・安心ガイド」の主な内容  日経BP社

  • 新築・中古・リフォ-ム/住宅ロ-ン減税の拡充/リフォ-ム減税
  • 木材利用ポイント/太陽光発電/HEMS、エネファ-ム
  • 火災保険・地震保険

不動産の税金の話

どのような税があるのでしょうか?

 マイホームを購入する場合には、いろいろな税金が課税されます。
この税金の主なものには、契約書などに課税される印紙税・登記を行ったときに課税される登録免許税・不動産を取得したことにより課税される消費税・ 贈与税・相続税・不動産取得税・不動産を所有していることにより課税される固定資産税・都市計画税などがあります。
いろいろな税金がからんでくる上に、税制も大変困難なものとなっていますが、様々な特例により税金が安くなることもありますし、税金が戻ってくることもあります。 詳しくは、下記の税金の問い合わせ先にてご確認下さい。

印紙税 消費税 登録免許税
不動産取得税 贈与税 住宅ロ-ン控除
固定資産税 都市計画税 国税局タックスアンサ-

 

各種税金のお問い合わせ先は下記のとおりです。

区 分 税の種類 問合せ先
取得時 消費税・贈与税・
相続税・不動産所得税
小松税務署    0761-22-1171
小松県税事務所 0761-23-1712
小松日の出合同庁舎
契約時 印 紙 税 小松税務署 0761-22-1171
小松日の出合同庁舎
登記時 登録免許税 金沢地方法務局 小松支局
法務局(小松) 0761-22-6300
小松日の出合同庁舎
所有時 固定資産税
都市計画税
加賀市役所 0761-72-1111
売却時 所得税(譲渡所得) 小松税務署 0761-22-1171
小松日の出合同庁舎

※このペ-ジは、国税庁の資料などに基づき作成致しました。



  • 土地建物の譲渡所得税

土地や建物を売った時の譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得など、他の所得と区分して計算します。さらに、売った土地や建物をいつから持っていたかにより、長期譲渡所得と 短期譲渡所得とに区分され、それぞれ別の方法で計算します。
(だだし確定申告の手続は、他の所得と一緒に行わなければなりません)
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 このペ-ジは国税庁の資料などに基づき作成致しました。詳しくは税務署にて、ご確認下さい。

長期譲渡と短期譲渡
 土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡に、5年以下ならば短期譲渡になります。

  • 長期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの
  • 短期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

(注)『 所有期間 』 とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。 この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

長期譲渡所得税の計算
 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの 税額の計算は、次のようになります。課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
税額=課税長期譲渡所得金額×20%(所得税15%・住民税5%)※平成25年度より復興特別所得税として所得税額の2.1%が別途かかります。

譲渡価額 土地や建物の売却代金など 所得費 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金・購入手数料・登記費用・不動産取得税などに、その後支出した改良費・設備費を加えた合計額をいいます。
建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
譲渡費用 土地や建物を売るために直接支出した費用で、次ぎのようなものがあります。

  1. 仲介手数料
  2. 登記費用
  3. 測量費
  4. 売買契約書の印紙代
  5. 売却するときに借家人などに支払った立退料
  6. 建物を取り壊して土地を売るときの取壊費用など
特別控除 自分の住んでいる家屋と土地を売った時・・・3,000万円特定住宅地造成事業等のために土地等を売ったとき・・・1,500万円などの特別控除があります

 

短期譲渡所得税の計算
 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの 税額の計算は、次のようになります。税額=課税長期譲渡所得金額×39%(所得税30%・住民税9%)
マイホーム売却時の特例
 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除といいます。 特例を受けるための適用要件

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と共にその敷地や借地権を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと。
  3. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと。
  4. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  5. 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
    • その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、 かつ住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等その他の用に供していないこと。
  6. 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。 特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽保養のために所有する家屋

適用を受けるための手続
この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。又、確定申告書に次の書類を添えて提出して下さい。

  1. 譲渡所得計算明細書
  2. マイホームを売った日から2ヶ月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
    この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
マイホーム売却時の軽減税率の特例
 自分が住んでいたマイホームを売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。 この軽減税率の特例を受けるには、次の5つの要件すべてに当てはまることが 必要です。

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と共にその敷地を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることです。
  2. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間が共に10年を超えていること。
  3. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。 ただしマイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例とは、重ねて受けることができます。
  5. 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。 特別な間柄には、この他生計を一にする親族・内縁関係にある人・特殊な関係のある法人なども含まれます。
課税所得金額 所得税 住民税
道府県民税
住民税
市町村民税
合  計
一般
税率
区分なし 20% 2% 4% 26%
特例
税率
6,000万円以下 10% 1.3% 2.7% 14%
6,000万円超 15%-300万円 1.6%-180万円 3.4%-42万円 20%-360万円

(注)課税長期譲渡所得金額とは、次の金額です。
(土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除

(注)マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例が受けられる場合には、この特別控除額は3,000万円となります。

  • この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
  • その際には、売った居住用家屋やその敷地の登記簿の謄本などのほか、マイホームを売った日から2ヶ月経過した後に、 交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写しも一緒に添付して下さい。
  • この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けることができます。
マイホーム買換時譲渡損失がある時
1.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えを前提として、その譲渡した年に控除したしきれない損失が3年間にわたって繰越して控除されます。2.居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例その譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合に、買換えをしなくても、譲渡損失のうち、住宅借入金等の金額からその譲渡資産の譲渡価額を控除した残額を限度として、他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができます。

不動産の各種法令、条例の話

  • 「加賀市伝統的建造物群保存地区保存条例  

橋立町 ( 北前船主、船頭などの屋敷が多い地域。現在も、北前船主・船頭の往時の繁栄を伝える豪壮かつ伝統的な主屋が32 棟、その他の付属屋等が75 棟残されています。 )

北前船の船主・船頭・船乗りの居住集落としての歴史的風致を保存する、橋立町の地区内で、①建築物等の新築、増築、改築、移転又は除却 ②建築物等の修繕、模様替え又は色彩の変更でその外観を変更することとなるもの ③宅地の造成その他の土地の形質の変更 ④木竹の伐採 ⑤土石の類の採取 ⑥水面の埋立て の行為等を行う時は事前に許可 ( 申請の加賀市長宛て、加賀市教育委員会宛て ) が必要です。

許可基準は、建築物の場合 (2階建以下) 、敷地、構造、色彩、屋根、下屋庇、台所張り出し、出入口、外壁、窓、基礎、犬走りなど細部について、許可基準が設けられています。 (工作物、環境整備物件、その他についても同様です)

  •  風致地区 

加賀市では、現在、4箇所(万松園風致地区、阿児山風致地区、大堰宮風致地区、山中風致地区)の場所が風致地区に指定されています。山中風致地区(第1種風致地区と第5種風致地区あり)以外は第5種風致地区となっています。これらの風致地区内で建物を新築、改築、増築などや、宅地造成、土地の形質の変更、木竹の伐採、土石類の採取、水面の埋立て又は干拓、建築物等の色彩の変更などを行う場合は石川県知事の許可が必要となります。山代温泉の風致地区などは、一般住宅が多く建築されている地域に風致地区が隣接しています。面積の少ない土地等の場合は、建ペイ率などに対しての注意が必要です。

  • 加賀市景観計画区域

加賀市では自然と歴史・文化が織りなす美しい景観を形成することを目標として、平成23年4月に加賀市景観計画区域を策定しました。詳しい区域については、加賀市役所建設部建築課の窓口にて確認できます。

○景観整備地区/橋立、大聖寺、山中温泉(南町、湯の出町、宮の杜、湯の本町)、山代温泉湯の曲。全ての建物について届け出が必要。

○景観形成地域/海岸景観系、沿道景観系、加賀温泉郷エリアなど。高さが10Mを超える、又は建築面積が200㎡を超える建築の場合などは届け出が必要。開発行為の場合は3,000㎡を超えるもの。

○景観計画区域/市全域。高さが13Mを超える、又は建築面積が1,000㎡を超える建築の場合などは届け出が必要。開発行為の場合は10,000㎡を超えるもの。

建築物、工作物等を計画する場合は各景観整備基準をご確認ください。

  • 加賀市の農地/農地法

田舎暮らしを希望される方の中には、農業をやってみたいと思われている人も多いようです。しかし、農業資格のない人が農地を農地のまま購入することはできません。購入予定の土地の地目が一部でも「田」や「畑」となっている場合には、加賀市の農業委員会を通じ、石川県知事による農地法第5条による転用許可を受けなければ、農業資格を持たない人は土地売買の取引はできません。(土地の地目が雑種地や山林、原野の場合は農地転用許可の手続きは必要ありません。)

加賀市では毎月10日が農業委員会の締め切り日ですが、石川県知事の許可が下りるまでは約2カ月ほどかかります。加賀市内の一部の農業振興地域内の土地は、原則、農地転用許可も受けれません。また、農業振興地域外の農地であっても公益性の高い施設でないと農地転用許可が下りない集団農地などもあります。また、土地面積が1,500㎡ を超える場合は、都市計画法に基づき開発行為の許可も必要となります。

農地は売買金額も低く、安易に考えがちですが、困難な事も多く、地元の生産組合、農業用水、土地改良事務所といった関係者などの同意が必要です。転用目的によっては地元の同意を得られない場合もあります。手付金などを支払う場合には、万一、農地転用許可が下りない場合には売買契約を白紙にする等の特約事項が必要です。

  • 加賀市の埋蔵文化財

加賀市内には現在、800以上の埋蔵文化財包蔵地が確認されており、工事の対象地が埋蔵文化財包蔵地やその周辺の場合には、加賀市教育委員会との事前の協議が必要です。また、1500㎡以上の土地の場合は、都市計画法に基づく開発行為申請、加賀市教育委員会職員立会いのもとでの埋蔵文化財の試掘調査などが必要となりますので、土地売買契約前によく確認しておくことが重要です。

  • 加賀市の角地緩和要件

加賀市の角地緩和(建ぺい率+10%) 要件は下記のとおりとなっています。

(1) 120度以内の角を構成する2つの道路(幅員の和が10メートル以上のものに限る。)の内側に接する敷地で、それぞれの道路に接する部分の長さがそれぞれ敷地の周囲の長さの8分の1以上であり、かつ、それぞれの道路に接する部分の長さの和が敷地の周囲の長さの3分の1以上であるもの

(2) その境界線の相互間の距離が25メートル以内である2つの道路(幅員の和が10メートル以上のものに限る。)の間にあってこれらに接する敷地で、それぞれの道路に接する部分の長さがそれぞれ敷地の周囲の長さの10分の1以上であり、かつ、それぞれの道路に接する部分の長さの和が敷地の周囲の長さの4分の1以上であるもの

(3) 公園、広場、水面その他これらに類するものに接し、又は道を隔てて面する敷地で、前2号に掲げるものに準ずるもの

※加賀市建築基準法施行規則より抜粋

加賀市内の北陸新幹線ル-ト!!

加賀市内において住宅の新築計画等のある方で、新幹線ルートを確認されたい方は、当事務所でも閲覧 (無料) できます。お気軽にご利用下さい。

※新幹線ル-ト図は、加賀市役所にて閲覧・コピ-した縮尺2500分の1の図面です。

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北陸新幹線/

○長野・金沢間は平成27年度春開業予定 (東京まで乗り継ぎなしで2時間半)

○金沢〜敦賀間は平成24年6月29日に認可。敦賀以西は米原・湖西・小浜の3ルートのどのルートにするか未定。

 

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「あなたの不動産 税金は」 平成26年度版冊子のプレゼント!!

 平成26年度版、「あなたの不動産 税金は」の冊子をプレゼント致します。ご希望の方はメ-ル(8046@yamashirofudousan.com) または FAX (0761-77-4257) にて お名前・ご住所・「不動産税金の冊子プレゼント申し込み」と記入の上、お申し込み下さい。

  • 冊子の特徴/不動産を取得した時、売った時、持っている時、貸している時、どのような税の軽減が受けられるのかなどについて、複雑な不動産税制をわかりやすく説明されている冊子です。
  • 冊子はお申し込み1件に対し、1冊とさせていただきます。

平成26年度加賀市商店街まち歩きが楽しい店づくり支援事業の募集開始 !!

昨年の7月に続き、加賀市では「加賀市商店街まち歩きが楽しい店づくり支援事業」の利用希望者募集の受付を開始致しました。

◎補助金/補助対象経費の2分の1以内、100万円が限度額

◎受付期間/平成26年4月1日(火)〜平成26年5月12日(月)

※加賀市商店街まち歩きが楽しい店づくり支援事業/平成27年3月予定の北陸新幹線金沢開業を見据え、誘客を促進し賑わいと交流のある商店街づくりを支援するため、昨年より加賀市が始めた支援事業。

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※お問い合わせ先 /加賀市役所地域振興部商工振興課商工労働係  ( 電話番号:0761-72-7940 )

※応募手続き、提出書類、選考審査などの詳細、事業計画書のダウンロ-ドは、

加賀市役所/平成26年度加賀市商店街まち歩きが楽しい店づくり支援事業の募集開始について のホ-ムペ-ジにてご確認下さい。

 

4月1日からの不動産に関する消費税

◎事業用の賃料、共益費、駐車料などについては、4月末のご請求分(5月分)より消費税8%となります。

◎居住用の賃料、共益費、駐車料、町内会費については、従来どおり非課税です。但し、賃貸期間が1ヶ月未満の場合や別荘の場合、また、礼金・更新料・保証金などの返還されない金額は課税対象となります。

◎土地の賃貸については非課税とされていますが、賃貸期間が1ヶ月未満の場合や建物や施設の利用に伴う場合は課税対象となります。

◎土地売買代金、登録免許税、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、火災保険料などは従来どおり非課税です。

◎個人の方が売主の場合の建物売買代金については非課税ですが、事業者が売主の場合の建物代金については課税対象となっています。(但し、事業者の自宅の場合は非課税)

◎不動産媒介手数料は下記の取引金額に応じて計算致します。

(売買の場合)

[200万円以下の金額]100分の5.25から100分の5.4(4月1日以降)

[ 200万円を超え400万円以下の金額]100分の4.2から100分の4.32(4月1日以降)

[ 400万円を超える金額]100分の3.15から100分の3.24(4月1日以降)

(賃貸の場合)賃料の1カ月分の1.05倍に相当する額から

現在の 賃料の1カ月分の1.08倍(4月1日以降)

(賃料の1カ月分の0.525倍に相当する額は 0.54倍)

「不動産売買契約書」「建設工事請負契約書」の印紙税軽減措置

◎平成26年4月1日〜平成30年3月31日までの間に作成される「不動産売買契約書」「建設工事請負契約書」に係る印紙税の税率は、下表の「軽減後の税率」欄の金額となります。

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契約金額

本則税率

軽減後の税率

不動産売買契約書

建設工事請負契約書

10万円超 50万円以下

100万円超 200万円以下

400円

200円

50万円超 100万円以下

200万円超 300万円以下

1,000円

500円

100万円超 500万円以下

300万円超 500万円以下

2,000円

1,000円

500万円超 1,000万円以下

1万円

5,000円

1,000万円超 5,000万円以下

2万円

1万円

5,000万円超 1億円以下

6万円

3万円

1億円超 5億円以下

10万円

6万円

5億円超 10億円以下

20万円

16万円

10億円超 50億円以下

40万円

32万円

50億円超

60万円

48万円

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◎「領収証」金銭又は有価証券の受取書については、3万円未満のものが非課税とされてきましたが、

平成26年4月1日以降に作成されるものは、受取金額が5万円未満のものについて非課税とされることとなりました。

国土交通省/長期優良リフォーム工事に100万円補助

 2月7日、国土交通省は2013年度補正予算成立、性能向上を図るリフォームの工事費などを1住戸当たり100万円まで補助する長期優良住宅化リフォーム推進事業の募集を開始しました。

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◎事業内容/インスペクション、性能の向上のためのリフォーム及び適切なメンテナンスによる住宅ストックの長寿命化を図る優良な取り組みに対し、国が事業の実施に要する費用の一部について支援することにより、既存住宅ストックの質の向上及び流通促進に向けた市場環境の形成を図るもの。

◎補助率/補助率:1/3(上記のリフォーム工事を行う建築主等に対して、国が費用の1/3を支援)

◎上限/100万円 (戸)

◎応募期間 /平成26年2月7日(金)〜平成26年2月28日(金)18時 ※必着

◎その他 /3月中旬を目処に採択事業を決定する予定。その他、詳細、応募書類の入手先などについては、下記事業者のウェブサイトにてご確認下さい。

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 長期優良住宅化リフォーム推進事業事務局 HP